2008年，由于奥运会的正式召开，世界目光都将同时聚焦北京，也将把北京推向了一个最高潮；同样，对于2008年的北京房产市场走向，也将聚焦着众多人的的目光，其是否会成为京城房产走势的一个“分水岭”，大家也都是极其关注。而“链家地产”市场研发中心根据近几年来北京二手房市场的走势以及结合2008的国家整体宏观政策主基调明确的形势下，对2008年北京二手房市场的走势做出如下三个方面的预测：

预测一：2008年二手房价量涨幅回落

——交易量冲击10万套，预计涨幅在10%之内

虽然2007年房地产市场仍处于趋紧的宏观调控环境中，但是北京二手房成交量仍然保持了强劲的增长趋势，全年的二手房交易量为9.5万套左右，相比去年的7.8万套，同比增长幅度为21.8%。而对于2008年北京二手房的交易量，“链家地产”市场研发中心认为，总体来说会保持继续上涨的趋势，但涨幅相比2007年可能会出现一定的回落，预计2008年二手房交易量在9.5-10.5万套，涨幅会在10%之内。这是因为三个方面：

首先，由于受到明年货币政策从紧的影响，银行本身的放贷规模将会出现缩减，这就直接减少了消费者的房贷供给，从而间接降低了消费者的购房能力，同时，房贷利率继续上升的趋势将会继续，消费者的购房成本也将进一步增加，这在一定程度上又会减少部分消费者的购房需求，从而会影响到二手房的交易量。不过，银行也是企业，也要以盈利为最终的目标，并且当前银行的主要收入还在于贷款与存款之间的息差收入，而房贷在银行的资产体系中，应该是最为优良的资产，不良贷款率是最低的。因此，“链家地产”市场研发中心认为，银行对于房贷的发放预期依然是比较强烈的，虽然货币政策从紧会导致明年上半年的银行信贷发放放缓，但下半年各个银行如果明确自身还有一定的信贷规模可以发放的情况下，银行的房贷放款将会回升，预计下半年的二手房交易量相比上半年会更活跃。

其次，在2007年9月央行提高第二套房贷首付和利率政策的影响下，二手房市场交易双方心态已经形成一个新的“博弈”，即使买方的购房需求依然存在，但买房心态已经稍微缓和，对后市先采取观望态度，不急于介入；而卖方看好后市的心态没有改变，亦或是当前调控对于他们的压力亦在其承受范围之内，使得对未来预期价格的“折现”意愿并没有降低，并且目前的房源挂牌当中，并没有出现明显的卖方因为出于投资压力过大而出现市场抛售的现象，决定了买卖双方对后市市场判断产生了分歧加剧的局面。同时，2008年北京奥运会的召开确实会降低消费者的房产预期，对于2008年北京奥运会之后的房产走势判断也将会持更加谨慎的态度，决定了许多购房者在8月——奥运月之前会更多的选择暂时观望，静观奥运会举办前后北京房产价格的走势变化来决定在哪一个时间节点进入房市，这些都会影响到明年上半年北京二手房的交易量。

但是，“链家地产”市场研发中心认为，推动北京房地产市场发展并不是以奥运会预期为唯一支撑要素，反而是奥运会的举办大大提升了北京的城市基础设施，改善了北京的城市居住环境，这对于住房需求是一个拉动；同时，在北京整体经济发展依然趋好的大背景下，作为国际性大都市的吸引力依然很强，吸引着大批的精英人士来京工作，从而会产生大量的外来人口新增自住需求，并且人们的生活水平会持续提高，使得不断要求改善住房条件的住房真实需求依然较大。特别是北京房产市场供不应求的状况在短期内很难扭转，价格继续上涨的动力依然存在，也就意味着明年的奥运会举办前后，当很多消费者所预期的北京房产价格并没有因为缺乏奥运会支撑而出现回落的情况下，许多原本观望的消费者将会开始迅速进入房产市场，二手房需求也将得到进一步放大，从而推动下半年交易量的上升。

再次，政策趋紧，投资风险不断增加，促使部分投资者释放手中的房源，从而增加二手房供给，供需的匹配度可以得到提升，从而有助于交易量的上涨。

因此，“链家地产”市场研发中心认为，整体来看，明年的二手房市场供需两旺态势将会继续，二手房交易量突破10万套也将成为一种可能。

——二手房平均价格将过万，涨幅控制在15%左右

北京房价在经历了多年的持续上涨之后，2008年二手房价上涨势头放缓将成为大势所趋，但“链家地产”市场研发中心预计2008全年的二手房价格会突破万元，价格涨幅控制在15%左右。

首先，从明年开始，各项组合政策的调控效应将会得到集中的体现，近两年对于房地产市场而言，均是政策密集年，政策的作用往往需要一段时间才能显现；对于交易双方，特别是投资者来说，各项市场风险正逐步累积到一定的高位。因此，“链家地产”市场研发中心认为，明年房价上行的压力将会更大。

其次，住房保障政策稳步实施，不仅使得商品住房需求有所减少，而且会对房价起到一定的稀释作用，从24号文到廉租房、经济适用住房管理办法的出台，表明保障性住房架构已经基本建成，这对普通消费者来说会产生一个良好的预期，虽然保障性住房在其购买条件相对比较严格的情况下并不会分流出商品房或者二手房的需求者，但是，“链家地产”市场研发中心认为，保障性住房价格的相对低位必将会影响到同一区域的商品房和二手房的定价机理，高价定位的标杆作用将会被保障性住房的价格低位作用所替代，使得商品房与二手房之间的价格互相向上拉动的功能必然会减弱，从而使得二手房价的涨幅会趋缓。

再次，“链家地产”市场研发中心认为，2007年二手房价目前已经处于相对的“高位”运行，从其价格走势本身来说，也存在了一定的涨幅回调需要，而且从2007年的价格月度同比涨幅来看，已经出现了逐月的下降趋势，这种回调的趋势在明年可能会更明显。

最后，从大的经济环境来看，2008年也将出现一定的回调。随着奥运利好对房产消费的刺激因素减弱，房价上涨的部分动力出现了弱化；同时，紧缩的金融政策以及不断上升的贷款成本将考验消费者的承受能力，促使房产消费者必须更多的考虑自身的承受能力，盲目的购房行为将有所减少，购房行为将会更趋于理性化，价格涨幅也将趋于缓和。

——房产格局将改变，形成“三分天下”局面

今年政府回归住房保障职能，使得房地产市场发生了一定的变化；随着明年住房保障逐步落实以及二手房市场的不断发展，房地产市场格局将会由商品房占据主流转为商品房、二手房、保障住房“三分天下”的局面。首先，二手房成交量不断扩大，使得商品房与二手房成交量逐渐趋于平衡；2002年北京商品住宅/二手房比值为4.56，意味着每成交4.56套商品住宅，就成交1套二手房；而2004年北京商品住宅/二手房比值下降到3.4，2006年该比值再度下降到2.39，2007年更是历史性的突破到2之内，为1.52。而未来二手房与商品房的成交量将呈现“此消彼涨”的趋势；首先当前存量房的流通率还比较低，只有2.9%左右，西方成熟市场的流通率能达到8%，市场前景非常广阔；而随着可开发用地的减少以及现有商品房的不断消化，商品房成交量将呈现走低的趋势；其次，房产市场加入了“保障房”这一强劲因素；今年北京市提出了两个一千万政策，在未来三年内建成1000万平米经济适用房，1000万平米限价房，平均每年保障性住房的供应量达到660万平米左右；按照05、06年商品住宅成交量2566、2205万平米计算，虽然保障性住房还不足于与商品房及二手房持平，但是保障性住房的供应量也足于和商品房和二手房相抗衡，从而形成“三分天下”的房产格局。